目前，不管在理论界还是在实务界，一种普遍的观点是，教育用地作为公益性用地，不能转让、出租或抵押，且在公益性用地的性质没有变的前提下，不能通过后一种途径变为可以自由处分的财产权利。这种认识的本质，乃是对于教育类房地产权利化的一种限制。
前不久，在浙江省余姚市发生的一起事件在教育界应是家喻户晓的。浙江省余姚市第四中学通过拍卖的方式，卖给了个人。作为公办高中的余姚四中，摇身一变成了民办高中。根据报道，拍得人是用1500万元的对价买受了余姚四中除土地之外的全部资产。学校拍卖给个人，公办学校变民办，一时舆论哗然。
无独有偶，在今年4月份，曾经轰动一时的广东规模最大的民办学校———番禺21世纪学校因欠家长2亿多元教育储备金，宣告破产，被推上拍卖席。但因各种原因，拍卖先后多次流拍。新闻报道称，因为该校所处地段比较理想，目前只有地产商想买下来做房产开发。也就是说，能真正引起竞拍人兴趣的乃是学校的房地产。
以上两个案例，对教育界来说都是轰动一时的。其原因在于：一直被视为与商业远离的教育界，也开始进入了商业化运作；一所公立学校通过商业运作，转瞬间就成了私人的财产；作为一个民办学校，最后资不抵债时，似乎同样存在引入破产机制并要对房地产作出处理的问题。
对于这两起案件，从法律的角度作一个分析时，一些问题很值得思考：拍卖学校，自然是拍卖学校的整体房产(作为与房产相分离的地产，在该案中没有拍卖)，那么在现行的法律环境中，浙江余姚四中作为一个教育机构，本身是否有权处分学校的整体房产呢？对于学校的房地产，学校的法律地位到底是什么？在我国目前的法律环境中，作为一种财产权，各类教育机构所拥有的房地产权的内容又是什么？
两起案件虽然都发生在中学，但是在整个教育界，未来都可能会面临这样的问题。不难预见，随着教育产业的蓬勃发展和民办教育的日益壮大，教育界的学校并购案、破产案将不再是罕见之事。公办教育机构被民办教育机构兼并或收购，民办教育机构通过挂靠和使用公办教育机构原有的房地产进行办学、犹如“借鸡生蛋”进而实质性地吞并公办学校等事件将不断发生。值得关注的是，这些事件的发生都必将牵涉到房地产的处分问题。因而，在法律上如何明晰这些问题就很值得探讨。
不同权利的主体归属
在实践中，谁能来代表行使教育类房地产的权利？关系错综复杂的各类机构在教育类房地产的市场交易中所充当的角色分别是什么？关于这一点，我们可以从一个案例说起。
B市Y学校占有位于该市中心的一块地。该地及地上物的权属状况如下：土地使用权为划拨国有土地使用权，权利人为B市教育局；包括房屋等在内的全部地上物颁发了房屋所有权证，而房屋所有权人则为Y学校。经B市编制委员会办公室的批准，在该市成立了一个教育国有资产管理中心(以下简称“中心”)，下辖于B市教育局。该中心成立的批文中同时明确规定，授权该中心管理所有市内的国有教育资产，当然包括了全部房地产。
2001年，B市教育局准备将Y学校迁移出该地，并在城郊办学。为此，B市教育局准备将该地块进行开发，并发出了招商的消息。后在选定开发商并与之签署协议文本的过程中出现了问题：谁代表签署该协议文本？签署一份什么内容和性质的文本？很显然，两个问题都非常重要，因为这不光牵涉到利益的分配问题，更重要的是牵涉到这样一份协议的效力问题。因为无论是主体不合格，或内容违法，都是无效的协议。在笔者接受委托参与该案后，出具了这样的方案：协议的文件名称和性质定位为地上物补偿协议而非土地使用权转让协议，因为在该案中所出现的三个主体，在该案的现状中都无法也没有权利转让该土地使用权；在签署协议的主体和方式上，由教育国有资产管理中心以自己的名义签署协议，由Y学校和B市教育局同时授权该中心签署协议，并向开发商作出用地与地上物权属状况的陈述，和连带承担该协议中教育国有资产管理中心应当承担的责任的保证。
应当说，解决签署协议主体问题的后一方案，是一个不得已而为之的做法。撇开行政隶属关系不论，单从法律上来看，应当说三个主体都是法律上的合法主体，都是具有完全民事行为能力的主体，同时又似乎都对于该块地产拥有自己的权利。但我们仔细分析，不难发现三者拥有的权利是不同的：根据物权法的物权公示与公信基本原则，在该地块上拥有权利的只有B市教育局和Y学校。其中B市教育局拥有该地的土地使用权，Y学校则拥有房屋所有权。教育国有资产管理中心拥有的是名义上对于全部国有资产管理处分的权利，对该权利的理解只是对于全部教育国有资产进行行政管理，以防止有关教育机构非法处分或使用国有资产。也就是说，该中心并非本案所涉房地产的物权主体，因而其并非签署协议的合法主体。也正因此，根据三个主体的利益平衡需要，同时又为了确保协议的效力，我们有了授权该中心签署协议的方案。
应当说，此一案例有相当的代表性。透过此一案例，我们也可以很清楚地看到当前教育界许多公立教育机构中房地产权属混乱的状况。
权利主体界定原则
我们认为，当前对于教育类房地产的权利主体界定应当遵循以下的原则：
一是，只要各学校和其他教育机构成立时是合法的，其在存续期间应当为所占地的土地使用人和地上物的所有权人。
二是，教育行政主管部门对于各类教育机构的房地产的权利，法律对其的授权是对于教育工作的行政主管，并非对于各类教育机构的房地产权利进行管理和处分。因而，除非各类教育机构解散后按照国有资产管理办法的规定可以将有关房地产归到其名义下，否则其拥有各类教育机构所占地的所有权在法律上并无依据。
三是，各类教育国有资产管理中心，主要职责是对于各类教育房地产进行行政管理，监督和检查各类教育机构合法行使权利。因而，其实际上也并非物权的真正主体。
根据我国相关规定，取得国有土地使用权的渠道有四种：出让取得、划拨取得、转让取得和出租取得。土地使用权的四种取得方式都可以在教育用地中出现。在实践中，大量的是作为公益用地的划拨土地使用权的权利类型。根据法律规定，此类地产权利的法律特点为：一般不得转让、出租或抵押，但是非公共或公益机构或单位持有的划拨土地使用权，可以通过向政府部门申请批准并向国家补交土地出让金，变成出让性的土地使用权后，即可成为可转让、出租和抵押的财产权利。
目前，不管在理论界还是在实务界，一种普遍的观点是，教育用地作为公益性用地，不能转让、出租或抵押，且在公益性用地的性质没有变的前提下，不能通过后一种途径变为可以自由处分的财产权利。这种认识的本质，乃是对于教育类房地产权利化的一种限制。
随着各种民办教育机构的兴起，有偿取得出让土地使用权、缴纳一定场地使用费的土地权利类型和通过出租取得土地使用权的形式也在各种教育用地中出现。其表现形式有三：一是有相当实力的教育机构，按照我国关于土地出让的有关规定，在缴纳了一定土地出让金后，取得一块土地的出让使用权；二是，在大量涌现的城市商品房开发小区中，开发商在取得整个小区的开发用地的出让土地使用权中有教育代征用地或将小区中的一部分地用以兴办教育；三是，根据《中外合作办学的若干规定》，外商投资者通过缴纳场地使用费的形式或与中方合股的形式有偿取得教育机构用地的场地使用权。这种做法实际上也是有法律支持的。而这种场地使用权，其在权利所包含的权能的本质上是相当于出让土地使用权的；四是，许多民办教育机构中出租取得土地使用权的现象。由于各方面原因，对于许多民办教育机构来说，不允许完全通过出让取得土地使用权，而行政划拨在实践中也显得非常困难，因而通过一种变通的方式，如租赁的方式取得一定的场地使用权或房屋使用权，从而取得土地使用权的现象就大量发生。由于这种方式所取得的土地使用权在法律上的保护非常脆弱，同时实践中的很多做法根本上就是违法的，因而使得很多民办教育机构的合法权益得不到有力的保障，并阻碍着许多民办教育机构的发展步伐。
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